Сферу недвижимости образно называют локомотивом роста экономики и якорем ее падения. Высокие темпы движения вперед обеспечивают девелоперы.
Рейтинг профессии
Появление профессии
Девелопер – это предприниматель, получающий прибыль за счет такой работы с недвижимостью, которая приводит к увеличению стоимости объекта. Речь может идти о создании сооружения, его реконструкции, усовершенствовании здания или участка земли (например, подведении дорог, коммуникаций) с целью их последующей продажи или сдачи в аренду.
Подобная деятельность получила массовое распространение с переходом хозяйственных отношений на капиталистическую форму производства и распределения, когда обретение прибыли стало целью свободного предпринимательства, в том числе и на рынке недвижимости. Если поначалу не существовало профессионального разделения между строителем, владельцем объекта и продавцом, то постепенно каждый из них стал заниматься «своим делом», а обязанности четко распределились.
В роли девелопера и сегодня еще иногда выступают частные предприниматели, но чаще развитием и, соответственно, увеличением стоимости строительных объектов занимаются юридические лица с широкими возможностями по привлечению значительных проектных инвестиций – девелоперские конторы. В качестве юрлица (согласно ФЗ № 214) в России должен быть зарегистрирован и функциональный аналог девелопера – застройщик, при этом последнее понятие принято использовать в более широком смысле.
Описание профессии
Чтобы понять, кто такой девелопер, нужно сравнить его деятельность с функциями других участников этой сферы. Так, например, риелторы тоже продают объекты недвижимости, но они не имеют отношения к их созданию. Строители же, наоборот, принимают непосредственное участие в возведении сооружений, но (при разделении функций) самостоятельно построенное не продают и не сдают в аренду. Девелопер в своей предпринимательской деятельности может совмещать оба направления.
Внутри девелопмента принято различать специфические виды работы:
- Fee-девелопмент. Формат, при котором девелопер работает на заказчика за гонорар, не рискуя собственными финансами.
- Speculative-девелопмент. При таком виде компания инвестирует в проект собственные средства, но и вся ответственность за неудачи ложится на ее персонал.
- BTS-девелопмент. Аббревиатура расшифровывается как Built-to-suit и описывает такую форму деятельности, при которой, преследуя цели определенного заказчика, специалист решает комплекс специфических задач, связанных с созданием недвижимого имущества.
Тип объекта предполагает также разделение на ленд-девелопмент (от английского слова land – «земля»), строительство или усовершенствование жилой, коммерческой, загородной и другой недвижимости.
Девелоперу нужно разбираться в инженерных, финансовых, юридических науках. Поэтому в профессию зачастую приходят послу учебы в строительных и экономических вузах.
На каких специальностях лучше учиться
Для получения знаний и навыков, необходимых в профессии девелопера, учиться можно по специальностям «строительство», «менеджмент», «экономика». В рамках каждой из них существуют программы подготовки специалистов по анализу и комплексному управлению недвижимостью, территориями, технической эксплуатацией и инфраструктурой, способных исследовать и обосновать приоритетные инвестиционные направления. Для поступления, в зависимости от профиля, нужны будут результаты ЕГЭ по математике, русскому языку, обществознанию, физике, иностранному языку.
Лучшие вузы для обучения
Ряд столичных и региональных вузов предлагает программы бакалавриата и магистратуры, по которым готовятся будущие девелоперы:
- «Девелопмент в инвестиционно-строительной деятельности»: МГСУ (Москва), КГАСУ (Казань).
- «Управление недвижимостью, оценка и девелопмент»: московские РЭУ им. Г. Плеханова, Институт отраслевого менеджмента РАНХиГС, экономический факультет РГУПа.
- «Девелопмент и технологии продаж»: ТИУ (Тюмень).
- «Экономическая оценка и управление активами, недвижимостью»: СГЭУ (Самара).
- «Экономика недвижимости и девелопмент территорий»: ЮГУ (Ханты-Мансийск).
- «Управление недвижимостью и развитием территории»: ЮУрГУ (Челябинск).
- «Экспертиза и управление недвижимостью»: СКФУ (Ставрополь).
- «Экономика инвестиционно-строительной сферы»: НИУ МГСУ (Москва).
- «Менеджмент (операции с недвижимым имуществом): СПбПУ (Санкт-Петербург) и др.
Профильное образование, безусловно, важно, но многие девелоперские компании предпочитают учить новых работников самостоятельно, поскольку это экономит время и средства, потраченные на поиск сформировавшегося профессионала, полностью соответствующего заявленным требованиям. Часто переобучение проходят бывшие архитекторы, проектировщики, руководители строительных организаций, главные инженеры.
Обязанности на работе
В список обязанностей девелопера входит:
- Оценка земельного участка с точки зрения его коммерческого потенциала и совершение покупки имущества.
- Анализ состояния рынка земли и недвижимости для определения перспектив и выбора наиболее эффективного направления.
- Планирование в первом приближении функционального назначения, размера и возможностей будущего (реконструируемого) объекта.
- Создание эскизного проекта.
- Направление ходатайства для получения разрешительной документации на строительство.
- Осуществление контроля за процессом строительства, а также разрешение связанных с ним финансовых вопросов.
- Сбор маркетинговых данных и проведение на их основе исследований.
- Продажа или сдача завершенного объекта в аренду согласно предварительно заключенным договорам.
Помимо этого, девелоперы договариваются о банковских кредитах, занимаются поиском инвесторов, прогнозированием и оценкой рисков, согласованием одобренных проектов в муниципальных и государственных инстанциях, калькуляцией связанных с этим (и с другими факторами) затрат.
Кому подходит
Набор личных качеств и профессиональных компетенций успешного девелопера включает:
- Склонность к анализу, которая необходима для умения понимать контекст, в котором функционирует рынок недвижимого имущества, и улавливать актуальные тенденции.
- Решительность, без которой сложно в случае необходимости своевременно перепрофилировать объект для извлечения максимальной прибыли.
- Организаторские способности для эффективного управления командой коллег-специалистов.
- Умение структурировать намерения и грамотно планировать в стратегическом и тактическом удалении маркетинговую программу и продажи.
К этому набору добавляются обязательные коммуникативные таланты и предпринимательская жилка.
Сколько получают
Зарплата работника девелоперской конторы зависит от состояния рынка недвижимого имущества. В периоды спада (согласно предложениям в открытых вакансиях) в среднем по России она достигает уровня 70 тысяч рублей, а на подъеме – 100 тысяч. В ряде городов девелоперы стабильно получают 100–110 тыс. рублей.
Фактический заработок обычно складывается из фиксированной ставки и процента от прибыли после успешной реализации объекта и, по разным оценкам, составляет от 3–4 до 15–16 тыс. долларов. Рост доходов девелопера напрямую связан с повышением его профессионального уровня.
Как построить карьеру
В девелопмент приходят из разных сфер. Кто-то начинает как агент по недвижимости, с прибылью продавая купленные и реконструированные объекты. Накопив стартовый капитал, привлекает команду архитекторов и застройщиков для разработки и реализации проектов, например, современных жилых комплексов. Но самые большие доходы девелоперы получают от строительства коммерческой недвижимости, так как в этой сфере больший оборот денежных средств и меньший объем государственного регулирования.
Другие новички-девелоперы первые шаги в карьере делают на строительном поприще, заключая контракты на возведение жилой или коммерческой недвижимости, со временем увеличивая масштабы проектов. Еще один путь роста – движение к руководящим должностям в совете директоров инвестиционных корпораций.
Перспективы профессии
Схематически деятельность любой девелоперской компании выглядит одинаково: поиск площадки – принятие решения о том, что именно возводить – проектирование – строительство – продажа. И снова все по кругу. Успех каждого конкретного проекта целиком и полностью зависит от людей, которые работают на конечную цель на каждом из этапов, поэтому востребованность девелоперов высокого класса будет только расти.